文｜敬一山
(资料图片)
最近，广西烂尾楼业主起诉银行的一起官司引起很多关注。
2019年4月，王琦的妈妈购买了“雍锦澜湾”的一套商品房，同年5月23日，与开发商四川蓝光发展股份有限公司旗下开发商、中国农业银行南宁分行共同签订了《个人购房担保借款合同》，王琦是担保人，其母为主贷人。
合同约定房子应于2021年12月31日前交付，可是后续因为开发商各种问题，迟迟未完成施工。2022年4月，因为看不到房子交付希望，王琦妈妈强制停贷，但也因此上了征信黑名单。王琦于是向法院起诉，要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。
最近几年因为楼盘烂尾，业主拿不到房子，却因为害怕上征信黑名单，不得不继续还贷的事例时有耳闻。对普通家庭来说，买房往往耗尽全家积蓄，最终房子拿不到手，贷款却还要交，这一现象实在悖乎情理，令人难以接受。明明没有犯错，却要支付巨大代价，那些有错的机构，却毫发无损，在王琦家的这一案例中，有很典型的体现。
据媒体梳理的信息，广西银保监局曾经对农业银行南宁分行出具监管意见函，明确指出该行在“雍锦澜湾”项目的贷款业务中，未严格监控预售资金流向，使2.83亿房屋预售资金没有实际用于项目工程建设，也没有严格落实个人住房按揭贷款全部存入商品房预售资金监管账户的要求。
直白地说，该行在楼盘烂尾事故中，有着不可推卸的责任。尽管其律师辩称，银行将监管资金交付给开发商是按照住建部门的指示、在房屋未封顶状况下发放贷款也是采信由住建部门审核通过的开发商提交的封顶报告。
可问题在于，律师所谓的这些“行业内的惯例做法”，就是合法合理的吗？身为金融机构，不严格按照明文制度行事，不做好风险评估，不在源头上对贷款安全负责，只是遵循最有利于自己的潜规则，出事了就甩锅给住建部门，买单的却是贷款的业主。不管出了多大问题，银行都毫发无损，这算盘打得未免太精明了。
这些频频出现的断供案例，暴露出的一个老问题，就是期房买卖中的贷款合同，对购房者来说隐藏巨大风险。开发商按期交房，隐患会被掩盖。可一旦烂尾，购房者就会陷入尴尬。2020年，最高人民法院曾经以个案判决的形式，强化了保护购房者权益的原则：开发商不能按期交房的情况之下，预售合同和借款合同等可以解除，房贷应由开发商承担，购房人无需还款。
听起来买房人有不用还款的可能，但现实的困难是，一旦房子烂尾，开发商往往都已经破产跑路，也就是说，解除合同之后，购房人无法要回之前的首付和前期的还款、利息等。这就变成两难选择：取消合同，虽然不用还贷，可是前期大量损失就彻底沉没；延续合同，说不定还有机会等到政府部门推动复工，最后拿到房子。只是等待充满不确定性，在这期间交房贷也就成了折磨。很多烂尾楼盘的业主，不愿意解除合同而选择强制断贷，其实也是想倒逼各方想办法推动楼盘复工。
所以，从保护业主或者哪怕从基本的风险共担的角度出发，也应当在制度上做一些调整尝试。比如明确因开发商原因烂尾、银行有连带责任的情况下，购房人在延迟交楼期间，有权选择暂时停贷停息，直到楼房交付之后继续还贷。如果放任银行不管什么情况都可以利益最大化，他们还有什么动力去承担起本应有的监控预售资金流向的责任？
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